Оценка апартаментов

Апартаменты отличаются от обычных квартир и, с юридической точки зрения, не являются жилым фондом. Именно поэтому оценка недвижимости отличается трудоемкостью: эксперту необходимо учесть разные нюансы в ходе процедуры. Методы оценочной деятельности значительно отличаются от экспертизы квартиры.

Заказать оценку апартаментов можно в нашей компании. Мы обладаем всем необходимым опытом и квалификацией для получения объективного результата в кратчайшие сроки.

Апартаменты – это недвижимость класса «люкс». Особенность объектов в том, что они предназначены для коммерческого использования: в них не разрешается проживать на постоянной основе. Чаще всего апартаменты находятся в новостройках или реконструированных зданиях.

Почему недвижимость не относится к жилой собственности, но может применяться для проживания?

• В апартаментах можно оформить временную прописку, если здание оформлено как гостиница или отельное предприятие.
  
• Недвижимость часто используют для коммерческой деятельности и сдают в аренду.
  
• Апартаменты указывают как адрес индивидуального предпринимателя или юридического лица.
  
• Покупка апартаментов зачастую дешевле, чем приобретение квартиры. Разница в стоимости за один квадратный метр может составлять до 29%.
  
• За постоянное проживание на объекте государство не накладывает никаких штрафных санкций. Законом не регламентируются сроки «временного проживания». Если владелец будет все время находиться в апартаментах, он не будет наказан.
  
  

Оценку часто заказывают люди, которые хотят постоянно проживать в помещении или сдавать его в аренду другим жильцам. Обычно здания с апартаментами не строятся возле школ, больниц и магазинов, поэтому у владельцев могут возникнуть проблемы с доступом к инфраструктуре.

Эксперт может проводить процедуру в следующих ситуациях:

• Оформление кредита. Оценка необходима в том случае, если недвижимость выступает в качестве залога. Банк обязательно потребует отчет об экспертизе, чтобы узнать о платежеспособности клиента и рассчитать сумму выдаваемого кредита.
  
  
• Раздел имущества. При расторжении брака или наследовании апартаментов необходимо узнать точную стоимость имущества. Оценка позволяет честно разделить недвижимость между владельцами или выплатить сумму, равную размеру его доли в квартире.
  
  
• Сдача объекта в аренду. Оценка стоимости позволит выставить цену аренды в соответствии с текущей рыночной ситуацией.
  
  
• Вступления в права наследования. Оценка апартаментов позволит рассчитать сумму государственной пошлины нотариусу, который занимается оформлением наследства.
  
  
• Страхование объекта. Стоимость апартаментов влияет на условия и цену страхования.
  
  
• Сделка купли-продажи. Оценку стоимости недвижимости может заказать как собственник апартаментов, так и покупатель. Процедура позволит узнать реальную цену объекта.
  
  
• Оспаривание кадастровой стоимости. Владельцы апартаментов вынуждены выплачивать большой налог на недвижимость, так как объект относится к коммерческим. Узнав рыночную цену имущества, можно оспорить налог на кадастровую.
  

В процессе оценки эксперт учитывает множество факторов, влияющих на стоимость апартаментов:

• Площадь помещения. Это один из главных критериев расчета стоимости, так как именно цена за квадратный метр является определяющим фактором в выборе недвижимости.
  
  
• Местоположение объекта. Стоимость зависит от района, в котором расположена недвижимость: центральный, спальный, окраина города и т.д.
  
  
• Класс. Апартаменты люкс-класса будут стоить больше объектов класса «эконом». Первые отличаются более высокими потолками, хорошим ремонтом.
  
  
• Этажность здания. Если объект находится на последнем или первом этаже, его стоимость будет меньше.
  
  
• Инфраструктура, транспортная доступность. Если недвижимое имущество находится в развитом районе, с большим количеством школ, детских садов, больниц и магазинов, то это может изменить цену апартаментов в лучшую сторону.
  
  
• Ремонт и отделка помещения. Дополнительный ремонт помещения считается дорогим мероприятием, поэтому увеличивает цену объекта.
  
  
• Планировка. От удобства и продуманности планировки также зависит цена апартаментов.
  

Эксперт может использовать один или сразу несколько подходов к оценке недвижимого имущества. Процедура, согласно законодательству России, основывается на методике расчета стоимости жилых помещений.

1. Доходный подход.

Метод включает в себя прогнозирование доходов, которые владелец получит от эксплуатации помещения. Например, какую прибыль можно получить при сдаче апартаментов в аренду. Реальная стоимость недвижимости может быть сравнена с выгодами от ее коммерческой реализации.

2. Сравнительный.

Сравнительный метод основан на сравнении апартаментов с аналогичным объектом недвижимости, относительно которого доступна новая и достоверная информация. Если специалист сможет найти несколько таких объектов, то экспертизы получиться максимально достоверной. При продаже покупатель не предложит сумму больше, чем минимальная, за которую может быть приобретен аналогичный объект.

3. Затратный.

Эксперт использует для расчета цены предполагаемые затраты, которые понадобятся для постройки или реконструкции апартаментов и стоимость земельного участка, на котором объект располагается. Данный подход применяют редко ввиду насыщенности рынка и наличия большого количества объектов-аналогов.

Применение затратного метода актуально только для уникальной недвижимости, для которой невозможно найти апартаментов с аналогичными характеристиками.

Чаще всего оценщик использует сразу два метода – доходный и сравнительный, если апартаменты используются для постоянного проживания. Они позволяют эксперту получить наиболее достоверную информацию о стоимости. Если недвижимость чаще всего сдается в аренду, оценщик прибегает к сравнительному и доходному методам.

По результатам оценки эксперт составляет отчет, который соответствует законодательству РФ. В нем содержится следующая информация:

• Информация о клиенте.
  
• Данные об эксперте (ФИО, опыт и квалификация).
  
• Общий обзор рыночной ситуации в данном регионе.
  
• Анализ ликвидности здания, в котором находится объект оценки.
  
• Доводы, почему эксперт использовал данный подход к оценке недвижимого имущества.
  
• Расчет рыночной стоимости, используемые формулы.
  
• Подтверждение квалификации эксперта (дипломы, свидетельства).
  
• Документы оценочной компании.
  
• Документы на апартаменты, которые клиент приложил к заявлению.
  
• Фотографии апартаментов.
  
  

Документ считается официальным, может быть использовать в суде в качестве доказательства или направлен в государственные органы.

Вы можете заказать экспертизу недвижимости на нашем сайте или по телефону. Наша команда обладает большим опытом в оценочной деятельности, поэтому мы гарантируем вам высокое качество услуг, соблюдение сроков и подготовку объективного отчета.