Оценка аренды
земельного участка

Экспертная компания «Скала и партнеры» занимается оценкой права аренды земельных участков. У нас работают профильные эксперты с более чем десятилетним стажем.

Оценка права аренды земельного участка преследует цель проанализировать, насколько выгодно пользоваться таким активом на протяжении срока, установленного договором, который предусматривает внесение арендных платежей. Такому праву эксперты дают денежную оценку, используя современные методики расчетов.

Информация, содержащаяся в отчете, полезна как для собственника земельного участка, так и для лиц, которые хотят оформить его в аренду.

• получение права предоставлять землю в аренду;
  
• реализация/покупка юридического лица, у которого есть такое право;
  
• анализ инвестиционного потенциала объекта;
  
• использование земли в качестве обеспечения по кредитам;
  
• формирование доказательной базы для судебных инстанций;
  
• использование земельных участков для формирования/пополнения уставного капитала общества и так далее.
  

Стоимость зависит от полезности земли. Если в рыночных реалиях можно найти несколько сопоставимых по ценности для приобретателя объектов, то для оценки будет выбран тот, у которого самая низкая стоимость. Ее определяют с учетом спроса и предложения.

По результатам оценки аренды земли можно понять выгоды от возможности эксплуатации земельного участка на договорных арендных условиях в долгосрочной перспективе. Отчет можно рассматривать как обоснование ставки. В нем, кроме прочего, отражают такую информацию:

• данные о госрегистрации права аренды в ситуациях, когда регистрация обязательна;
  
• обременения права аренды земельного участка;
  
• правомочия арендатора;
  
• срок действия договора аренды;
  
• величина арендной платы;
  
• характеристики объекта недвижимости;
  
• ситуация на рынке;
  
• основание возникновения права аренды и так далее.
  

Для того чтобы точно определить стоимость объекта оценки, необходимо учесть факторы, оказывающие существенное влияние на расчетную величину. В их числе:

• характеристики земельного участка — локация, площадь, обеспеченность коммуникациями, транспортная доступность;
  
• категория и целевое назначение земли;
  
• потенциальный доход от распоряжения недвижимым имуществом;
  
• условия договора — размер платежей, срок аренды, порядок расторжения договора и так далее.
  

Все методы оценки арендных участков можно разделить на две укрупненные группы:

1. Сравнительные

Это наглядные, но достаточно сложные методы оценки арендных земельных участков. Суть заключается в поиске аналогов. Оценщик сопоставляет исследуемый объект со схожими. При этом нужно убедиться в том, что информация об аналогах и их рыночной стоимости является достоверной.

При сравнительной оценке стоимости арендной земли сопоставляют целевое назначение участков и основные положения договора аренды. Оценщики используют различные методики:

• Сравнение продаж — такая оценка земельного участка целесообразна, когда рынок развит, анализируемый участок неспецифичен. Эксперт аккумулирует данные об аналогичных объектах, изучает стоимость продажи прав аренды и условия предоставления этих прав; выделяет критерии сравнения и находит различия между предметом оценки и аналогами. Это нужно для корректировки цен. При сравнении учитывают остаток времени до истечения срока действия договора аренды, возможность выкупа объекта оценки, периодичность платежей, условия продления договора.
  
  
• Выделение. Такой метод актуален при оценке прав аренды застроенных участков. Оценщик собирает информацию о стоимости договоров по аналогам. Проводит анализ имеющихся улучшений с точки зрения повышения полезности при эксплуатации участков. Для определения итоговой величины стоимость единого объекта уменьшают на сумму улучшений участка.
  
  
• Распределение. Оценщик отталкивается от базового соотношения стоимости земли с улучшениями/постройками (единый объект) к стоимости земельного участка. Он не проводит оценку улучшений. Методом сравнения продаж определяется стоимость единого объекта. Умножая ее на прогнозируемую долю в нем земельного участка, получают итоговую величину. Это простой метод, но он не дает точную оценку, чаще всего используется в комплексе с другими.
  

2. Доходные

Если нужно провести оценку стоимости нетиповых участков, найти схожие не представляется возможным. В таком случае эксперт использует доходный подход.

• Капитализация. Такой метод применим при стабильном росте доходов. Эксперт делит чистый операционный доход от права аренды на коэффициент капитализации, который может быть рассчитан по формуле Ринга и Хоскольда, методом рыночной выжимки и т. д.
  
  
• Метод остатка. Использую в случаях, когда можно создать на арендном участке доходные улучшения. Оценщик определяет стоимость эксплуатации улучшений и прав аренды, чистый операционный доход. Из стоимости права аренды вычитают стоимость эксплуатации.
  
  
• Дисконтирование. Такой подход используют при возможности получения дохода с права аренды. Оценщик определяет структуру расходов на эксплуатацию земли с наибольшей эффективностью; а также доходов, которые аккумулируются при такой эксплуатации. После этого измеряет ставку дисконтирования, учитывая инвестиционные риски. Далее вычисляется стоимость арендной ставки методом дисконтирования расходов и доходов. При дисконтировании оценщик принимает во внимание срок аренды, условия продления договора.
  

Звоните нам или оставляйте заявки на обратный звонок на сайте. Экспертная компания «Скала и партнеры» рассматривает каждую заявку индивидуально, подбирая эффективные методики расчетов конкретно под ваш запрос.